Inzwischen ist es mehr als üblich: Privatleute vermieten Zimmer oder direkt die gesamte Wohnung über Internetportale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats.com an Touristen und Geschäftsreisende. Das Geschäftsmodell boomt. Doch: Wer seine Einnahmen nicht versteuert, muss mit einem erhöhten Entdeckungsrisiko und unangenehmen Strafen rechnen.

Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte?

Wer Räume seiner selbstgenutzten Wohnung oder seines selbstgenutzten Hauses an fremde Personen vermietet, erzielt daraus regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Gewerbliche Einkünfte liegen vor, wenn der Wohnungsvermieter neben der eigentlichen Vermietung noch gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbringt – oder die Vermietungstätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert, die mit gewerblichen Beherbergungsbetrieben vergleichbar ist, zum Beispiel Hotels.

Für die Gewerblichkeit spricht etwa, wenn der Vermieter einen Rezeptionsbetrieb mit umfassender Erreichbarkeit einrichtet und die Räume ohne vorherige Anmeldung rund um die Uhr bezogen werden können. Von Vermietungseinkünften geht die Finanzverwaltung aus, wenn die Räume lediglich mit einer gewissen Vorlaufzeit angemietet werden können.

Konsequenzen für die Gewerbesteuer

Wenn Sie sich mit ihrer Zimmervermietung im Bereich der Vermietungseinkünfte bewegen, haben Sie mit der Gewerbesteuer nichts am Hut. Sind Sie als Vermieter dagegen gewerblich tätig, sind Sie gewerbesteuerpflichtig. Häufig fällt jedoch keine Gewerbesteuer an, da ein gewerbesteuerlicher Freibetrag von 24.500 EUR pro Jahr gilt.

Einnahmen aus der vorübergehenden (Unter-)Vermietung von selbst genutzten Immobilien dürfen bis zu einer Höhe von 520 Euro pro Jahr unbesteuert bleiben. Diese Bagatellgrenze der Finanzverwaltung darf jedoch nicht als Freibetrag verstanden werden. Das heißt: Bei höheren Einnahmen dürfen Sie diesen Betrag nicht einfach pauschal abziehen.

Privatzimmer vermieten und Werbungskosten abziehen

Deswegen bleibt die Frage, was und in welcher Höhe Sie Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen können. Grundsätzlich gilt: Ausgaben dürfen nur dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn sie durch die Vermietungstätigkeit direkt veranlasst sind. Vermieten Sie einzelne Zimmer einer ansonsten privat genutzten Wohnung, ist die räumliche Verflechtung von selbstgenutzten und vermieteten Räumen so groß, dass eine Aufteilung der Kosten schwierig ist.

Zu den Ausgaben, die eindeutig und ausschließlich dem Vermietungsbereich zugeordnet werden können, gehören Gebühren, die Sie für die Nutzung der Vermietungsplattformen zahlen müssen. Außerdem Anschaffungskosten für Möbelstücke, die in vermieteten bzw. ausschließlich für die Vermietung vorgesehenen Zimmern stehen.

Kurzfristig vermieten = umsatzsteuerpflichtig

Wenn Sie Ihre Wohnung kurzfristig untervermieten, sind Sie umsatzsteuerpflichtig. Die Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungsumsätze dürfen Sie wegen der fehlenden Dauerhaftigkeit der Vermietung nicht anwenden. Allerdings fallen private Wohnungsvermieter in vielen Fällen unter die Kleinunternehmerregelung. Demnach müssen Sie – bei Vorjahresumsätzen bis zu 17.500 Euro und voraussichtlichen Umsätzen von bis zu 50.000 Euro im laufenden Jahr – keine Umsatzsteuer erheben.

Verzichten Sie auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung oder fallen Sie aufgrund zu hoher Umsätze gar nicht darunter, muss die Umsatzsteuer auf Vermietungsumsätze aufgeschlagen werden.